Abogado reclamación comisión inmobiliaria

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En relación a la reclamación de comisiones: (Abogado reclamación comisión inmobiliaria).

Sin perjuicio de que no falte alguna resolución judicial en el sentido de indicar que el contrato de mediación tenga que figurar por escrito (así SAP A Coruña, Sección 4ª, de 8 junio 1999

[ AC 1999, 1261] ), es lo cierto que, como con más acierto señala la SAP Pontevedra, Sección 5ª, de 20 marzo 2003 ( PROV 2003, 158559) , el contrato de mediación o corretaje no está entre aquellos en que la Ley exige una determinada forma para su validez.

Así, en los perfiles señalados por la Jurisprudencia, el contrato de mediación es un contrato consensual que se perfecciona por el mero consentimiento de las partes, regido por el principio de libertad de forma por lo que no requiere ninguna específica ni ad solemnitatem ni ad probationem6 porque está sometido a las reglas generales de los arts. 1278 y ss. CC ( LEG 1889, 27) , por lo que puede ser perfectamente un contrato de mediación verbal, sin perjuicio de los problemas de prueba de su existencia. 6 Vid. STS de 5 febrero 1996 ( RJ 1996, 1088) y SAP A Coruña, Sección 4ª, de 8 junio 1999 ( AC 1999, 1261) . (Abogado reclamación comisión inmobiliaria).

6 Vid. STS de 5 febrero 1996 ( RJ 1996, 1088) y SAP A Coruña, Sección 4ª, de 8 junio 1999 ( AC 1999, 1261) .

Muchas veces se produce mediante la firma de un documento privado llamado hoja de encargo, de redacción más o menos minuciosa sobre los derechos y obligaciones de las partes, especialmente en cuanto un posible pacto de exclusividad o a las circunstancias del devengo de la comisión, cláusulas penales por incumplimiento del pacto de exclusiva, regulación del desistimiento en un compraventa con arras, etc., documento realmente importante en un contrato sometido fundamentalmente al principio de autonomía de la voluntad de las partes del art. 1255 CC y que, sin embargo, puede constatarse como en la práctica, en un número de casos cuantitativamente significativo, no existe tal documento, planteándose importantes problemas de prueba sobre la existencia o no del propio contrato de mediación.

En efecto, como se analiza con más detenimiento a continuación, para que el agente tenga derecho a su retribución, conforme a lo dispuesto en el art. 217 LECiv ( RCL 2000, 34, 962 y RCL 2001, 1892) ha de acreditar los hechos constitutivos de su pretensión, esto es, que su actividad mediadora fue querida y aceptada por el oferente, y que entre ellos pactaron la comisión reclamada por sus gestiones profesionales. En este sentido, es constante la Jurisprudencia que desestima las pretensiones de cobro de una comisión por el agente inmobiliario que demuestra la existencia de una cierta actividad mediadora pero que no consigue acreditar que la misma se ha producido como consecuencia de la existencia de un vínculo contractual 7. 7 Vid., entre otras, SSTS de 7 enero 1957 ( RJ 1957, 687) , 23 octubre 1959 ( RJ 1959, 3960) , 16 marzo 1996 ( RJ 1996, 2238) . (Abogado reclamación comisión inmobiliaria).

7 Vid., entre otras, SSTS de 7 enero 1957 ( RJ 1957, 687) , 23 octubre 1959 ( RJ 1959, 3960) , 16 marzo 1996 ( RJ 1996, 2238) . (Abogado reclamación comisión inmobiliaria).

Ahora bien, en defecto de prueba escrita, la existencia del contrato de mediación puede resultar del hecho de que la propiedad acepte la cantidad entregada como arras o señal ( SAP Madrid, Sección 21, de 18 octubre 2005 [ PROV 2005, 252052] ); o cabe simplemente la ratificación tácita de lo realizado por el agente ( SAP Madrid, Sección 10, de 1 julio 2005 [ PROV 2005, 185979] ), si bien ha de tenerse en cuenta que una vez probada la existencia del contrato de mediación, puede plantearse un problema adicional como es la prueba del contenido de dicho contrato respecto de los pactos alcanzados por las partes en aspectos esenciales como posible existencia de un encargo en exclusiva, sistema de retribución, etc., aspectos en que se puede sostener, siguiendo la doctrina de la SAP Pontevedra, Sección 1ª, de 2 julio 2004 ( PROV 2006, 18062) , que cuando el acuerdo no se ha documentado, y nada consta por escrito del contenido de los pactos, la prueba sobre la realidad y alcance del contrato ha de ser rigurosa e indubitada por lo que, cabe añadir, en caso contrario, habrá de estarse al contenido típico establecido por la Jurisprudencia para este contrato atípico.

La prueba de la existencia de un contrato de mediación no cabe derivarla de la propia existencia de la actividad intermediadora (vid. SAP Albacete, Sección 2ª, de 30 setiembre 2005 [ PROV 2005, 257878] ). Ésta, en general, es siempre necesaria para que surja el derecho a la percepción de la comisión pactada o, en su caso, aplicable, de manera que no es suficiente la existencia de un contrato de mediación para que enajenado el inmueble el agente pueda reclamar su comisión si aquélla no se ha producido como consecuencia de su actividad -ello sin perjuicio de la problemática específica del incumplimiento del pacto de exclusiva-. Pero tampoco es suficiente la situación contraria, esto es, no es suficiente acreditar algún tipo de actividad intermediadora si la misma no se sustenta en la existencia de un contrato de mediación. (Abogado reclamación comisión inmobiliaria).

Por último, una cuestión relevante. Se ha dicho que en el contrato de mediación en general rige el principio de libertad de forma, pero cabe preguntarse si existe algún matiz en la mediación con pacto de exclusiva. Según el art. 23 del Real Decreto 1613/1981, de 19 de junio ( RCL 1981, 1817, 2024) «cuando el encargo o demanda del ejercicio de sus funciones tenga el carácter de exclusiva deberá constar por escrito y señalar el plazo de duración que, caso de no constar, se entenderá por el período de cuatro meses a contar de la fecha del documento preceptivo, para lo que se utilizará modelo oficial expedido por el Consejo Rector. (Abogado reclamación comisión inmobiliaria).

Asimismo, se hará constar la declaración del cliente de no tener encomendada la operación o negocio inmobiliario a ningún otro Agente o, en su caso, la indicación de a qué Agente se la hubiese encargado con anterioridad, supuesto en el que no podrá aceptarse el encargo sin la venia del compañero». Es decir, se impone una forma escrita y en documento oficial, por lo que se puede plantear la duda de si tal forma puede considerarse constitutiva de manera que si el pacto de exclusiva no consta por escrito sería nulo. (Abogado reclamación comisión inmobiliaria).

Sobre esta cuestión puede decirse que, en mi opinión, aunque es cierto que en alguna ocasión la Jurisprudencia (vid. STS de 17 diciembre 1986 [ RJ 1986, 7450] ) ha admitido la aplicación supletoria de la normativa administrativa, por ejemplo en materia de plazo, reiteradamente ha resaltado el carácter civil del contrato de mediación de manera que su contenido es civil y no administrativo ( SSTS de 6 octubre 1990 [ RJ 1990, 7478] , 21 mayo 1992 [ RJ 1992, 4272] ), por lo que, en cuanto a la forma, no parece que una norma de rango reglamentario puede superponerse el art. 1278 CC.

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