Abogado reclamación comisión agente inmobiliario

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Abogado reclamación comisión agente inmobiliario

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Consecuencias de las vicisitudes de la compraventa sobre el derecho del agente a percibir su remuneración o comisión

De acuerdo con lo expuesto, constituye doctrina jurisprudencial consolidada que el agente o mediador cualesquiera que fueran las gestiones que hubiera realizado, la diligencia y trabajo desarrollado, salvo pacto en contrario, no devenga sus honorarios sino hasta el preciso momento en que, a consecuencia de sus gestiones, se celebra el posterior trato entre su comitente y la persona por él aportada (o desde que el comitente se aprovecha de esas gestiones de una forma distinta a la celebración del posterior contrato). Ahora bien, la misma Jurisprudencia indica que una vez perfeccionado ese contrato ya no pierde el derecho al cobro de sus honorarios o comisión por el hecho de que el contrato no se consume en cuanto a la realización de las prestaciones pactadas a causa de cualesquiera vicisitudes contractuales que puedan surgir, ya que el mediador no responde del buen fin del contrato. En este sentido, el derecho a la remuneración no se pierde por la falta de cumplimiento del contrato, salvo pacto en contrario, por lo que ninguna devolución se puede pedir al agente por el hecho de que el contrato se resuelva por incumplimiento del comprador de su obligación de pago del precio aplazado (vid. SAP A Coruña, Sección 6ª, de 31 enero 2000

[ PROV 2000, 200425] ) o tampoco en caso de desistimiento del contrato ya celebrado.  (Abogado reclamación comisión agente inmobiliario).

Ahora bien, hay que tener en cuenta que una cosa es la consumación del contrato en cuanto cumplimiento por las partes de sus obligaciones, en la que efectivamente salvo pacto expreso el mediador no depende para el cobro de su comisión del cumplimiento por las partes por lo que una posible resolución por incumplimiento o mutuo desistimiento no le afecta, y otra que en definitiva el contrato pierda eficacia por concurrencia de causa de nulidad o anulabilidad o resolución por vicios o gravámenes ocultos, y en que la responsabilidad del mediador puede aparecer. En este sentido ha de tenerse en cuenta que los anteriores pronunciamientos jurisprudenciales no pueden hacernos olvidar que en determinados casos, el buen fin del contrato no se alcanza precisamente porque el agente no cumple las obligaciones a que viene obligado en virtud del contrato, por lo que el problema en estos supuestos, como dice la STS de 4 julio 1994 ( RJ 1994, 6427) no es si el derecho a percibir la comisión surge en el momento de la perfección del contrato y no en el de su consumación, sino en concretar si éste había cumplido o no los inexcusables deberes profesionales que le incumben, para que el contrato pudiera considerarse perfeccionado en los estrictos y correctos términos en que debió serlo.

Y es que en este aspecto afloran de nuevo las obligaciones que para el agente se derivan del contrato de mediación, que no son otras que desempeñar su intermediación con cumplimiento de sus deberes profesionales de información, que conlleva que en aquellos supuestos en que el contrato deviene ineficaz o resuelto por acción del comprador y quepa delimitar responsabilidad del mediador, ello implica no sólo que éste también pueda ser condenado con consecuencias patrimoniales directas, sino que la doctrina de que el derecho a percibir sus honorarios o comisión se derivan de la perfección del contrato siendo irrelevantes para él las vicisitudes posteriores no resulta de aplicación 21. 21 Así, expresamente afirma la citada STS de 4 julio 1994 ( RJ 1994, 6427) lo siguiente: el derecho del agente o corredor al cobro de sus honorarios ha de nacer desde el momento en que quede cumplida o agotada su actividad mediadora (única a la que se había obligado), o sea, desde que, por su mediación, haya quedado perfeccionado el contrato de compraventa cuya gestión se le había encomendado, perfección que se entiende producida, obviamente, desde que el vendedor y el comprador, mediante el correspondiente contrato, se ponen de acuerdo sobre la cosa y el precio, aunque ni la una, ni el otro se hayan entregado (artículo 1450 del Código Civil [ LEG 1889, 27] ), a no ser que en el respectivo contrato de corretaje se haya estipulado expresamente que el corredor solamente cobrará sus honorarios cuando la compraventa haya quedado consumada.  (Abogado reclamación comisión agente inmobiliario).

Pero la referida doctrina jurisprudencial, que aquí se ratifica, expresiva, en síntesis, de que, como norma general y salvo pacto expreso en contrario, el derecho del agente mediador al cobro de su comisión nace desde el momento mismo en que el contrato de compraventa (objeto de la mediación) queda perfeccionado, sin necesidad de esperar a la consumación del mismo, a la que ya es totalmente ajeno el Agente mediador, la referida doctrina jurisprudencial repetimos, presupone, como es obvio, que el contrato de compraventa que se perfeccione sea el que corresponda a la verdadera situación jurídica y registral del inmueble o inmuebles que se tratan de vender, lo que el Agente de la Propiedad Inmobiliaria, que interviene como mediador, tiene el deber profesional de averiguar y conocer, conforme le ordena el párrafo segundo del artículo 30 del Reglamento de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, aprobado por el Decreto número 3248/1969, de 4 diciembre ( RCL 1969, 2299) , y de ponerlos en conocimiento de las dos partes y de responder de la exactitud de los datos que les facilite (números 1º y 7º del artículo 28 del citado Reglamento), nada de lo cual consta en el proceso que lo haya cumplido el Agente de la Propiedad Inmobiliaria» . Vid. siguiendo la misma doctrina en un supuesto de nulidad de permuta por falta de objeto perfeccionada con intervención de agente inmobiliario, quien se imputa responsabilidad, SAP Barcelona, Sección 16, de 4 abril 2006 ( PROV 2006, 236950) .  (Abogado reclamación comisión agente inmobiliario).

21 Así, expresamente afirma la citada STS de 4 julio 1994 ( RJ 1994, 6427) lo siguiente: el derecho del agente o corredor al cobro de sus honorarios ha de nacer desde el momento en que quede cumplida o agotada su actividad mediadora (única a la que se había obligado), o sea, desde que, por su mediación, haya quedado perfeccionado el contrato de compraventa cuya gestión se le había encomendado, perfección que se entiende producida, obviamente, desde que el vendedor y el comprador, mediante el correspondiente contrato, se ponen de acuerdo sobre la cosa y el precio, aunque ni la una, ni el otro se hayan entregado (artículo 1450 del Código Civil [ LEG 1889, 27] ), a no ser que en el respectivo contrato de corretaje se haya estipulado expresamente que el corredor solamente cobrará sus honorarios cuando la compraventa haya quedado consumada.  (Abogado reclamación comisión agente inmobiliario).

Pero la referida doctrina jurisprudencial, que aquí se ratifica, expresiva, en síntesis, de que, como norma general y salvo pacto expreso en contrario, el derecho del agente mediador al cobro de su comisión nace desde el momento mismo en que el contrato de compraventa (objeto de la mediación) queda perfeccionado, sin necesidad de esperar a la consumación del mismo, a la que ya es totalmente ajeno el Agente mediador, la referida doctrina jurisprudencial repetimos, presupone, como es obvio, que el contrato de compraventa que se perfeccione sea el que corresponda a la verdadera situación jurídica y registral del inmueble o inmuebles que se tratan de vender, lo que el Agente de la Propiedad Inmobiliaria, que interviene como mediador, tiene el deber profesional de averiguar y conocer, conforme le ordena el párrafo segundo del artículo 30 del Reglamento de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, aprobado por el Decreto número 3248/1969, de 4 diciembre ( RCL 1969, 2299) , y de ponerlos en conocimiento de las dos partes y de responder de la exactitud de los datos que les facilite (números 1º y 7º del artículo 28 del citado Reglamento), nada de lo cual consta en el proceso que lo haya cumplido el Agente de la Propiedad Inmobiliaria» . Vid. siguiendo la misma doctrina en un supuesto de nulidad de permuta por falta de objeto perfeccionada con intervención de agente inmobiliario, quien se imputa responsabilidad, SAP Barcelona, Sección 16, de 4 abril 2006 ( PROV 2006, 236950) .  (Abogado reclamación comisión agente inmobiliario).

Por último, en ocasiones pueden darse circunstancias por las que el contrato se resuelve o queda sin efecto no por incumplimiento, desistimiento o mutuo disenso, sino por causa de nulidad, anulabilidad o rescisión. Los efectos de la misma, a mi modo de ver, implican la ineficacia retroactiva del contrato y, por lo tanto, cabe estimar la falta de perfeccionamiento por lo que surgiría el deber de restitución de los honorarios o comisión percibida. Por otra parte, lo mismo cabría concluir en el caso de que el contrato estuviese sometido a una condición resolutoria y la misma se cumpliese.  (Abogado reclamación comisión agente inmobiliario).

¿Tiene derecho a comisión cuando la compraventa realizada se resuelve en virtud del ejercicio de un derecho de retracto? Precisamente la construcción legal del derecho de retracto como un supuesto de resolución de la compraventa (art. 1506 CC) podría hacernos concluir a una respuesta negativa. Sin embargo, es lo cierto que la compraventa se perfeccionó y más que una resolución hay una subrogación en el contrato en el que intervino el mediador a pesar de que, en definitiva, la compraventa y transmisión del dominio se produzca a favor de un tercero por lo que, a mi juicio, tiene derecho a la retribución. Semejante solución entiendo que también habría que darle en los supuestos en que, una vez gestionada la venta por el mediador la aparición de un tercero con derecho de tanteo obligara a realizar con él la venta. Es cierto que en este supuesto la venta se perfecciona con un tercero ajeno al mediador, pero también lo es que, en último término, el contrato se celebra como consecuencia de la actividad desplegada por el mediador dado que el tanteo se ejercita por las mismas condiciones que el tercero ofrece. No obstante, a mi juicio, para que este efecto se produzca, el agente habrá tenido que ejercer una mediación eficaz encontrando a un tercero que mejore las condiciones iniciales del vendedor pues, en otro caso, ante el simple conocimiento por parte del titular del derecho de tanteo de la intención de vender y sus condiciones ejercitando su derecho, no parece que devengue honorarios o comisión alguna a favor del agente.  (Abogado reclamación comisión agente inmobiliario).

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