Abogado intermediación inmobiliaria Marbella

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Abogado intermediación inmobiliaria Marbella

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Abogado intermediación inmobiliaria Marbella

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Un paseo por los foros de internautas basta para darse cuenta de que existe la tentación de “puentear” a las agencias inmobiliarias, una vez que se ha hecho uso de sus servicios. Estos agentes de intermediación suelen cobrar en torno al 3% de la operación (normalmente al propietario del inmueble, aunque en ocasiones también facturan al comprador), con lo que podemos hablar fácilmente de varios miles de euros, unas cantidades que “duelen” en estos tiempos de crisis. En ese sentido, bastaría con contactar con el comprador y firmar el contrato de compraventa a espaldas de la agencia para ahorrarse unos 4.500 euros en una casa de 150.000 euros, por ejemplo. No obstante, los profesionales avisamos de que esta práctica es una mala idea.  (Abogado intermediación inmobiliaria Marbella). 

Nuestro director del departamento de derecho inmobiliario, os explica que las agencias no van a renunciar tan fácilmente a recibir su comisión legítima si se dan cuenta de que ha habido un intento de sustraérsela, por lo que lo más normal es que hagan una reclamación ante la Justicia. Máxime, con el “parón” de operaciones que ha sufrido el sector en los últimos años, a pesar de la actual recuperación.  (Abogado intermediación inmobiliaria Marbella). 

“Dada la situación de crisis inmobiliaria, se dan más casos de lo habitual puesto que la inmobiliaria no suele dar por perdidos sus honorarios ante la negativa del cliente e inicia en muchos casos acciones judiciales”, cuenta nuestro director.  (Abogado intermediación inmobiliaria Marbella). 

“Cuando había vorágine de operaciones, no había necesidad de enfrentarse a estas reclamaciones. Se establecía que, pasado un año tras la finalización del contrato de exclusividad, la agencia inmobiliaria renunciaba a perseguir las operaciones fraudulentas”, relata nuestro director. Pero estos tiempos tocaron a su fin. Y, además, lo habitual es que los jueces reconozcan el derecho de las inmobiliarias.  (Abogado intermediación inmobiliaria Marbella). 

El contrato de mediación o corretaje es un contrato atípico en el Derecho español. Aunque tenga similitud o analogía con el de comisión, con el de mandato e incluso con el de prestación de servicios, nunca responderá a una combinación formada con los elementos a dichas figuras contractuales típicas.

Pero a pesar de ello su enorme práctica comercial y la importancia que ha adquirido en dicha área, hace preciso que se fijen las normas por las que se ha de regir su nacimiento, desarrollo y producción de efectos. En el contrato de mediación o corretaje el mediador no ha de limitarse sólo a poner en relación a los futuros comprador y vendedor de un objeto determinado, ya que tal actividad ha de desplegarse en lograr el cumplimiento del contrato final.

La relación jurídica entre el cliente y el mediador no surge exclusivamente de un negocio contractual de mediación, pues las obligaciones y derechos exigen además el hecho de que el intermediario contribuya eficazmente a que las partes concluyan el negocio.  (Abogado intermediación inmobiliaria Marbella). 

Por otro lado es fundamental la correcta atención al consumidor y la confianza que se genera en éste por parte del mediador. Por tanto, si el consumidor sufre desatención, presión, falta de información, actitudes abusivas que lleguen al punto de generar desconfianza, podrían facultarle a revocar el mandato. Las cantidades entregadas como señal generan también problemas de interpretación y por tanto hay que destacar que las arras o señal es una cláusula accesoria de un contrato principal, generalmente una compraventa, que en el derecho moderno responde a una de estas tres clases:

· Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución.

· Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, en caso de incumplimiento.  (Abogado intermediación inmobiliaria Marbella). 

· Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada.

Los honorarios o comisión a percibir por el agente inmobiliario por su actividad de intermediación, una vez suprimidos los honorarios mínimos de los Colegios profesionales, son libres y se mueven en su cuantía -no como veremos en cuanto a los supuestos de su devengo- en el ámbito del principio de autonomía de la voluntad de las partes del art. 1255 CC ( LEG 1889, 27) , de manera que suelen estar establecidos en la nota de encargo.

Ahora bien, el problema puede surgir si la cuantía de los honorarios o comisión no está establecida previamente por las partes, bien por haberse omitido en la nota de encargo entendiendo que su referencia expresa no es necesaria al estar previstos por el Colegio profesional o los usos y costumbres de la plaza, bien por ser un contrato verbal en que no consta prueba documental alguna. Sobre la base de que, como contrato oneroso y a efectos de evitar el enriquecimiento injusto que en otro caso se podría producir, el agente en todo caso ha de percibir una remuneración que, a su vez, en su cuantificación no puede quedar a su exclusivo arbitrio (art. 1256 CC), la pregunta no es otra si el problema está resuelto por una determinación objetiva por los usos y costumbres, normalmente referida a un porcentaje del precio de venta independientemente del alcance de la actividad desarrollada por el mediador, o si, en caso de conflicto, le corresponde al Juez, a la vista de los gastos y actuaciones realizadas, dificultad de la operación y de llevar a un acuerdo a las partes, beneficio obtenido, etc., determinar, en cada caso concreto, la retribución del agente.

En la Jurisprudencia -en ocasiones acudiendo expresamente a la aplicación analógica del art. 277.2 CCom ( LEG 1885, 21) sobre retribución en el contrato de comisión como en la SAP Pontevedra. Sección 1ª, de 5 abril 2006 ( PROV 2006, 140229) – se aprecia una clara tendencia a aplicar el criterio de los usos y costumbres de la plaza en que se desarrolla la mediación, antes con referencia a las tarifas determinadas por los Colegios profesionales, actualmente como un dato puramente fáctico, lo que produce importantes variaciones en los porcentajes 9. 9 La SAP A Coruña, Sección 6ª, de 26 junio 2002 ( PROV 2002, 251791) así parece admitirlo, desde el momento que considera que la comisión es del 2% por así haberlo pactado con otras agencias – había hecho el encargo sin exclusiva a varias – «y es el precio usual en esta ciudad, según la prueba practicada». También lo admite (un 3%) en cuanto acorde con los usos la SAP Pontevedra, Sección 5ª, de 20 marzo 2003 ( PROV 2003, 158559) y la SAP Asturias, Sección 1ª, de 26 octubre 2004 ( PROV 2004, 301441) .  (Abogado intermediación inmobiliaria Marbella). 

By | 2017-06-20T01:01:41+00:00 junio 20th, 2017|noticias rinber|0 Comments

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