Abogado intermediación inmobiliaria Fuengirola

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Abogado intermediación inmobiliaria Fuengirola

Abogado intermediación inmobiliaria Fuengirola

Abogado intermediación inmobiliaria Fuengirola

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(Abogado intermediación inmobiliaria Fuengirola).

En relación con la problemática judicial en las compraventas realizadas a través de agente inmobiliario, para el estudioso que se introduce en este tema sorprende el gran número de litigios que llegan a los Tribunales, sin perjuicio de tener en cuenta que -al igual que sucede en las reclamaciones por negligencia médica- su número significativo no puede hacer olvidar el gran número de compraventas intermediadas que llegan a buen fin y sin ningún problema.

Si el estudioso se pregunta por cuáles son los principales conflictos judiciales enseguida se puede pueden detectar dos tipos:  (Abogado intermediación inmobiliaria Fuengirola).

A) El 90 por 100 de las reclamaciones judiciales se producen a instancia del agente y relacionados con sus honorarios o comisión derivados de su actuación de intermediación, discutiéndose la propia existencia del encargo de venta, el desarrollo de una efectiva mediación, el cumplimiento de los requisitos legales para que surja el derecho al cobro de la comisión y también su propia cuantía  (Abogado intermediación inmobiliaria Fuengirola).

B) Un 10% de los litigios están relacionados con reclamaciones contra el agente inmobiliario, tanto del vendedor como comprador de una compraventa perfeccionada como consecuencia de un pretendido o acreditado incumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato de mediación normalmente relacionadas con el deber de información.

En cuanto a las causas:  (Abogado intermediación inmobiliaria Fuengirola).

Por una parte, una realidad de tráfico jurídico inmobiliario con cuantiosos intereses económicos en juego, no sólo carente de una regulación específica con un contenido civil sustantivo más allá de alguna normativa de carácter administrativo como el Real Decreto 1613/1981, de 19 de junio ( RCL 1981, 1817, 2024) , sobre agentes de la propiedad inmobiliaria, sino que, además, se mueve en el ámbito de un contrato atípico como es el contrato de mediación o corretaje, no regulado por el Derecho positivo y que se desarrolla dentro de los perfiles que ha ido estableciendo la Jurisprudencia. Tal realidad presenta una problemática cambiante con respuestas jurídicas complejas, asociadas a una gran casuística muchas veces no generalizables y en bastantes ocasiones contradictorias.

A la estricta problemática jurídica se une otro dato que de alguna u otra manera se desprende no sólo del conocimiento de la realidad social sino sobre de la propia jurisprudencia: el mercado inmobiliario a través de la intermediación puede afirmarse que es un sector económico muy conflictivo, en que las partes -dentro del porcentaje minoritario en el conjunto de las compraventas, tal y como se ha señalado anteriormente-, más allá de la legítima controversia jurídica con frecuencia se saltan las reglas de la buena fe, acrecentando de manera importante la litigiosidad.

Así, por lo que respecta a los vendedores -y más excepcionalmente el comprador cuando efectivamente es parte en el contrato de comisión- que recurren a los servicios de una agencia de la propiedad inmobiliaria, no es infrecuente que intenten burlar los derechos del corredor o agente, es decir, ahorrarse el pago de la comisión, para cerrar sin él la compraventa que el agente ha gestionado y promovido y aprovechándose de la actividad desarrollada, recurriendo para ello a las más variadas técnicas que van desde la simple revocación del encargo -haya sido no con pacto de exclusiva o aunque no haya transcurrido el plazo dado para la comisión- por no interesar ya la compraventa después de que el mediador le ha puesto en contacto con los interesados en contratar para concluirla directamente con ellos; la utilización en los tratos preliminares de una persona interpuesta no propietaria que luego no interviene como parte en el negocio final, así como el atribuir el éxito de la operación a otro corredor distinto o celebrar un contrato jurídicamente diferente que el encargado aunque cumpliendo una función económica similar.

Pero también los agentes mediadores, en ocasiones, acrecientan, cuando no provocan, esa falta de adecuación de los vendedores a la más elemental regla de la buena fe contractual. La agresividad del mercado es evidente, y es muy llamativa la cantidad de reclamaciones de honorarios que son desestimadas simplemente por no existir prueba alguna de la existencia de un encargo de mediación y sí una interferencia del agente provocada normalmente por el conocimiento de la existencias de la venta a través de la publicidad desarrollada por el propietario vendedor; o de reclamaciones al comprador de una comisión derivada de un contrato de mediación en la que él no ha intervenido; o de que cada vez más las notas de encargo o contratos de mediación contengan cláusulas no ya de blindaje frente a las señaladas actuaciones torticeras del vendedor, sino casi abusivas -o directamente abusivas- para cobrar una comisión por cualquier venta que se realice por el propietario u otro agente prácticamente por el mero hecho de la existencia del contrato de mediación y sin apenas realización de actividad alguna más que enseñar ocasionalmente el inmueble 1. 1 Vid. a título de ejemplo, SAP Zaragoza, Sección 4ª, de 25 mayo 2006 ( PROV 2006, 187689) SAP Valladolid, Sección 3ª, de 3 abril 2006 ( AC 2006, 908) , aplicando expresamente al vendedor el concepto de consumidor y el art. 10 bis LGDCU ( RCL 1984, 1906) sobre nulidad de cláusula abusiva.

1 Vid. a título de ejemplo, SAP Zaragoza, Sección 4ª, de 25 mayo 2006 ( PROV 2006, 187689) SAP Valladolid, Sección 3ª, de 3 abril 2006 ( AC 2006, 908) , aplicando expresamente al vendedor el concepto de consumidor y el art. 10 bis LGDCU ( RCL 1984, 1906) sobre nulidad de cláusula abusiva.

En síntesis, problemas de realidad social y económica que, añadidos a las dificultades estrictamente jurídicas, hacen de la compraventa a través de agentes de la propiedad inmobiliaria u otro mediador civil un negocio jurídico conflictivo del que a continuación se van a exponer algunos de sus aspectos más relevantes.

II- El contrato de mediación: caracteres generales.  (Abogado intermediación inmobiliaria Fuengirola).

No presenta ninguna duda que la relación jurídica que une al propietario vendedor y al agente inmobiliario se articula según la jurisprudencia a través del contrato de mediación La prestación de servicios por parte de los mediadores o corredores no está regulada por el CC ( LEG 1889, 27) , pero esta laguna ha sido subsanada en gran parte por la Jurisprudencia y por los usos y, para los contratos que pueden ser calificados de agencia, por la Ley 12/1992, de 27 de mayo ( RCL 1992, 1216) . El TS ha delimitado la actividad del mediador considerándola originada por un contrato, en virtud del cual una persona (oferente) encarga a otra (corredor o mediador) que le informe acerca de la oportunidad de concluir un negocio jurídico con un tercero o que le sirva de intermediario, realizando las oportunas gestiones para conseguir el acuerdo de voluntades encaminado a su realización, a cambio de una retribución llamada premio, prima o comisión, que suele ser un porcentaje ( SSTS de 1 marzo 1988

[ RJ 1988, 1540] 6 octubre 1990 [ RJ 1990, 7478] 8 abril 1991 [ RJ 1991, 2678] 10 marzo 1992 [ RJ 1992, 2167] ).

La finalidad del contrato de mediación es, por tanto, la de poner en relación entre sí, directa o indirectamente, a las partes que han de celebrar un futuro contrato, cualquiera que éste sea.

Si tal actividad se realiza de una manera estable y para actos de comercio constituiría un contrato de agencia en los términos establecidos en el art. 1 de la Ley 12/1992: «por el contrato de agencia una persona natural o jurídica, denominada agente, se obliga frente a otra de manera continuada y estable a cambio de una remuneración, a promover actos u operaciones de comercio por cuenta ajena, o a promoverlos y concluirlos por cuenta y nombre ajenos, como intermediario independiente, sin asumir, salvo pacto en contrario, el riesgo y ventura de tales operaciones».

El mediador no está ligado a ninguna de ellas por vínculos de dependencia, subordinación o representación ni participa personalmente en el contrato, ni como representante de una de las partes ni como simple mandatario o comisionista suyo, de modo que queda siempre fuera del contrato derivado de su actividad. Sólo después de la conclusión del negocio, en ocasiones, puede asumir la representación de las partes limitadamente a los actos de ejecución de mismo, entrando ya esa actividad en el ámbito del mandato, la representación, etcétera.

Se trata de un contrato que, a pesar de sus analogías, se diferencia del mandato y del arrendamiento de servicios y, sobre todo, que no debe identificarse con la comisión mercantil aunque tenga con ella ciertas afinidades ; si bien el mediador se obliga a realizar un encargo recibido de otra persona, su actividad, a diferencia de la del comisionista, no es propiamente jurídica sino material (aproximación de los futuros contratantes). En realidad la mediación no continuada o estable o que no sea en actos de comercio debe ser considerada como un contrato especial, al amparo del principio de libertad de pacto recogido en el art. 1255 CC y, en este sentido, la jurisprudencia califica a la mediación como un contrato innominado sui generis, principal, consensual y, aunque ello es objeto de discusión doctrinal, bilateral en cuanto del mismo se derivan obligaciones para ambas partes: la de pagar la remuneración pactada en el caso de que sea eficaz la mediación, retribución que es de esencia al contrato de corretaje, y la desplegar la actividad y diligencia normal en el ejercicio de la mediación.  (Abogado intermediación inmobiliaria Fuengirola).

 

By | 2017-06-23T01:01:12+00:00 junio 23rd, 2017|noticias rinber|0 Comments

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