Abogado especialista intermediación inmobiliaria

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Abogado especialista intermediación inmobiliaria

Abogado especialista en intermediación inmobiliaria

Abogado especialista intermediación inmobiliaria

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En ocasiones los agentes de la intermediación inmobiliaria a pesar de tomar todas las precauciones necesarias tienen problemas a la hora de cobrar los honorarios inicialmente pactados.

Redacción.  (Abogado especialista intermediación inmobiliaria).

Por ello para proceder a la reclamación judicial en caso de impago de los honorarios correspondientes, es necesario que durante el desarrollo de la operación el agente haya tenido la prevención de actuar siguiendo las pautas mencionadas- que por sí mismas generan una serie de pruebas que le permitan acreditar el encargo y su intervención.

Los profesionales de la mediación inmobiliaria estamos acostumbrados a hablar de la “hoja de encargo” o “nota de encargo”. En realidad, lo que hacemos con más frecuencia es:

– Hacer firmar a nuestros clientes, la hoja de encargo, que es un contrato de mediación inmobiliaria; y

– Con el comprador celebramos un contrato de compraventa con arras (que pueden ser confirmatorias o en garantía).

La hoja de encargo:  (Abogado especialista intermediación inmobiliaria).

Como su propio nombre indica, la hoja o la nota de encargo es un documento a través del cual una persona que es nuestro cliente nos encarga la venta o la compra de un determinado bien inmueble y este documento fija las condiciones básicas de dicho encargo.  (Abogado especialista intermediación inmobiliaria).

Aunque muchas veces no se tiene en cuenta y se considera como una mera formalidad, la hoja de encargo es un documento muy importante ya que en este documento aparecen los elementos esenciales de la relación entre nuestro cliente y nosotros como mediadores en la venta o en la compra de bienes inmuebles. De este documento surgen derechos y obligaciones para cada una de las partes.

La hoja de encargo nos va a servir para dar respuesta a las principales preguntas que pueden plantearse una vez hayamos iniciado nuestras gestiones y, en su caso, hayamos presentado un posible vendedor al comprador.

Así, la hoja de encargo va a contestar a las preguntas siguientes:

• ¿Quién nos hace el encargo?  (Abogado especialista intermediación inmobiliaria).

• ¿Qué encargo se nos hace?

• ¿Sobre qué bien se materializa el encargo?

• ¿Qué precio quiere obtener por la compra o la venta del bien nuestro cliente?

• ¿Tiene carácter de exclusiva el encargo recibido? Si es así, ¿con qué plazo de duración?

• ¿Cuál va a ser nuestra comisión, retribución por nuestros servicios?

• ¿Tendremos derecho al cobro de las arras que se puedan dar?

• ¿De qué tipo de arras se trata?  (Abogado especialista intermediación inmobiliaria).

Cuánto más claros y precisos sean los datos más fácil será que se eviten los problemas y más sencillo y rápido será que cobremos nuestra comisión.

¿Quién nos hace el encargo?  (Abogado especialista intermediación inmobiliaria).

Lógicamente, es muy importante determinar antes que nada, quién es la persona o entidad que nos efectúa el encargo que nos pide que le ayudemos en la venta de una finca rústica o urbana. Ésta es la persona que contacta con nosotros que nos pide que le prestemos nuestros servicios y que, si nuestros servicios fructifican, nos retribuirá por los mismos. El posible comprador del piso o el chalet ofertado no es el cliente, porque no es él quien ha firmado la hoja de encargo que nosotros le hemos presentado. Quien paga es quien ha pedido los servicios.

Los servicios que vamos a prestar a esta persona son servicios de mediación inmobiliaria, es decir, de búsqueda de un posible comprador para la finca y de presentación del mismo al propietario para que, después, sean ellos quienes celebren el contrato de compraventa y se produzca la transmisión de la propiedad.

Sin embargo, es muy frecuente que el mediador sea quien reciba el dinero satisfecho a título de arras por parte del comprador y esta posibilidad ha de ser prevista en la hoja de encargo.

Si se trata de la venta de un bien inmueble quien firma la hoja de encargo ha de tener capacidad para vender el piso. Es decir que debe ser él el propietario del inmueble.

De la hoja de encargo surgen derechos y obligaciones para cada una de las dos partes

Esto significa que si el piso es propiedad de varias personas como en el caso de un matrimonio es necesario que ambos cónyuges firmen la hoja de encargo (no es infrecuente que se planteen problemas cuando se produce la separación conyugal y uno de los cónyuges quiera vender el piso y el otro quiera conservarlo). También pueden plantearse problemas en los casos en los que, como consecuencia de una herencia, haya varios herederos. En este caso, será necesario que todos los herederos firmen la hoja de encargo o que hayan otorgado poderes a uno de ellos para que sea éste quien firme la hoja de encargo.  (Abogado especialista intermediación inmobiliaria).

También es importante tener en cuenta quién firma la hoja de encargo en el caso de que el propietario sea una sociedad o una persona jurídica. Será necesario que quien actúe en nombre de la empresa esté habilitado para ello.

Así, el administrador único o un administrador solidario o todos los administradores mancomunados están autorizados para representar a la sociedad en lo que se refiere a las actividades relacionadas con el objeto social de la sociedad contenido en los estatutos sociales.  (Abogado especialista intermediación inmobiliaria).

Si la compra o la venta de un bien inmueble no se consideran como actividades incluidas en el objeto social de la empresa, será necesario que las gestiones del administrador o administradores estén autorizadas por la Junta General de accionistas.  (Abogado especialista intermediación inmobiliaria).

En el caso de que la actuación se efectúe a través de apoderado, será necesario que el profesional de la mediación inmobiliaria se asegure de que los poderes que se le presenten sean suficientes para la compra o la venta de un bien inmueble.  (Abogado especialista intermediación inmobiliaria).

¿En qué consiste el encargo?

El encargo consiste normalmente en un encargo de venta de un bien inmueble, aunque puede consistir en otro tipo de negocios:

– Encargo de compra de un bien inmueble

– Encargo de permuta de un bien inmueble (ej. solar por construcción futura)

– Encargo de buscar arrendatario para una vivienda, una vivienda turística, un local comercial, una nave industrial o una oficina.  (Abogado especialista intermediación inmobiliaria).

– Encargo de cualquier otro negocio jurídico propio del sector inmobiliario.

Debe quedar lo más claro posible de qué encargo se trata.

Una de las cuestiones más importantes que existen consiste en la determinación del plazo de duración del encargo. Si no se dice nada en la nota de encargo se entenderá que el plazo de duración del encargo será de tres meses.

No es posible fijar un plazo ilimitado de duración del encargo o darle el carácter de encargo irrevocable, ya que la relación que une al propietario con el mediador es una relación basada en la confianza y si esta confianza se rompe por parte del propietario éste puede querer rescindir el contrato (en este caso si el profesional considera que la ruptura del contrato le ha supuesto daños y perjuicios podrá reclamarlos).

Si redactamos bien la hoja de encargo será más fácil que cobremos nuestros honorarios y los cobraremos antes

Para evitar que el comprador y el propietario retrasen una operación para que quede fuera del plazo de duración del encargo, se suele introducir una cláusula según la cual durante un determinado plazo de tiempo las operaciones que se efectúen con una persona presentada por el profesional o con un pariente directo de la misma o por una sociedad interpuesta en la que posean la mayoría del capital social, también darán derecho al devengo de honorarios a cargo del profesional.  (Abogado especialista intermediación inmobiliaria).

¿Qué bien se transmite?

Resulta necesario identificar el bien que vamos a ofertar a terceros, que vamos a enseñar, a alabar y a conseguir que sea vendido por el propietario.

Para identificar el bien sobre el que se va a efectuar la mediación se puede utilizar:

– referencia catastral del bien inmueble

– descripción registral de la finca

– si no es posible disponer de la información (ej. porque el cliente la desconoce) sería conveniente disponer, al menos, de una pequeña descripción (finca urbana, rústica, superficie).

En cualquier caso, resulta muy aconsejable que el profesional (incluso se podría decir que la realización de esta gestión constituye una obligación profesional) proceda a verificar la información que le ha sido facilitada por su cliente. La información puede comprobarse solicitando:

– Nota simple al Registro de la Propiedad (lo que permitirá saber quién es propietario, si hay varios propietarios, si hay cargas pendientes como hipotecas, servidumbres o usufructos).

– Fotocopia de la escritura de adquisición, donación o partición y adjudicación de herencia.

– Recibos de IBI satisfechos (lo que permitirá deducir si hay recibos de IBI pendientes).

– Solicitar información sobre la posible existencia de deudas con la comunidad de propietarios.

¿Cuál va a ser la retribución que va a recibirse?

El profesional del sector inmobiliario es un profesional por cuenta propia que obtiene una retribución de su cliente por realizar de forma eficaz su labor de acercamiento entre el propietario y el posible comprador y, por ello, merece cobrar unos honorarios profesionales que le han de ser satisfechos por su cliente.

De forma tradicional, en la hoja de encargo se fija como retribución del profesional un porcentaje sobre el precio real de venta. A la cantidad resultante, el profesional habrá de añadirle el 16% de IVA y habrá de facturarle el importe total.

Sin embargo, cada vez con más frecuencia el propietario quiere recibir una cantidad prefijada tras haber pagado la comisión al profesional (“quiero llevarme 400.000 € limpios, tú sube el precio lo que quieras”). Esta técnica plantea una serie de problemas tanto para el comprador como para el profesional y, también, para el vendedor.

Es posible que el propietario quiera recibir una cantidad neta tras haber pagado la comisión y el IVA de la misma y que así se pacte en la hoja de encargo. Pero en este supuesto debe aparecer también el precio de venta al comprador tras añadir la comisión del vendedor. De esta forma se evitan conflictos y problemas de interpretación.

Además, el comprador para poder adquirir frecuentemente debe solicitar una hipoteca a una entidad financiera por el precio total que incluye el precio neto querido por el propietario más la comisión con IVA del vendedor y quiere ver esto reflejado en la escritura de compra. El propietario recibirá la cantidad bruta que aparece en la escritura pública y pagará la comisión con IVA que le facturará el mediador inmobiliario.

De esta forma, el profesional y su cliente, el propietario, saben desde el primer momento a cuánto ascienden los honorarios y el mediador puede retener, en su caso, una parte de sus honorarios del importe de las arras recibidas.

¿Cómo funciona la exclusiva en la venta?  (Abogado especialista intermediación inmobiliaria).

El propietario tiene derecho a contratar con varias personas la gestión de la venta de su propiedad. Esto es legal y legítimo.  (Abogado especialista intermediación inmobiliaria).

Sin embargo, también el legal y legítimo que, desde un primer momento, el profesional conozca esta circunstancia. Por ello, en la nota de encargo el mediador puede solicitar al propietario que declare que no tiene la operación encomendada a ningún otro profesional o, en su caso, que indique el nombre y los datos del profesional al que se le hubiera encargado la gestión con anterioridad. Si el profesional efectúa las gestiones y resulta que no se puede celebrar la operación con la persona presentada por el mediador porque ya se ha celebrado la venta a través de los servicios de otro mediador sobre cuya intervención no se había informado, el mediador cuyos intereses han resultado perjudicados tendrá derecho a solicitar una indemnización por daños y perjuicios.

Además de que el encargo puede ser para uno o varios profesionales, el encargo puede ser con o sin exclusiva. La cláusula de exclusividad no significa que no se pueda dirigir el propietario a otros profesionales para que sean ellos quienes también intermedien, tampoco significa que esté prohibida la venta del inmueble sin la intervención de un determinado profesional. Simplemente significa que el profesional tendrá derecho al cobro de su comisión profesional aunque haya sido otro profesional o el propio propietario quien haya localizado al comprador. Por lo tanto, si se utilizan los servicios de otro profesional, el propietario estará obligado al pago de dos comisiones: al profesional que posee la exclusiva y al profesional que efectivamente presentó al comprador.

Si la nota de encargo es sin exclusiva el mediador únicamente tendrá derecho al cobro de los honorarios cuando la operación se haya efectuado como consecuencia de su intervención.

A veces se pacta en los contratos con exclusiva que el profesional tiene derecho al cobro de una comisión menor cuando ha sido otro profesional quien haya facilitado el buen fin efectivo de la operación.

Hay que destacar que, en numerosas ocasiones, los Jueces han dicho que, cuando existe el contrato de exclusiva, el mediador mantiene sus obligaciones profesionales y ha de actuar de forma diligente en la búsqueda de posibles compradores. Perderá el derecho al cobro de honorarios aunque haya sido otro quien haya encontrado al comprador si se puede demostrar la existencia de una actitud pasiva.

Arras  (Abogado especialista intermediación inmobiliaria).

Una vez negociada y firmada la hoja de encargo, entre comprador y vendedor lo que se firma es un contrato de arras, aunque en realidad no existe este contrato lo que existe es un contrato de compraventa que puede incluir o no la existencia de arras. Las arras pueden cambiar sustancialmente el contenido del contrato, es decir, las obligaciones y derechos derivados del mismo.

Básicamente, se puede decir que existen contratos de compraventa con arras confirmatorias y contratos de compraventa con arras penitenciales. Como hemos dicho con anterioridad, la presencia de uno u otro tipo de arras puede cambar  sustancialmente la situación de la propiedad y, por lo tanto, del profesional.

Al mediador le puede resulta más aconsejable que las arras sean confirmatorias, aunque al propietario le pueden resultar más cómodas las arras penitenciales ya que le permiten desdecirse del contrato de compraventa.

En algunos contratos se plantea la posibilidad de que el mediador pueda recibir las arras confirmatorias o penitenciales del comprador y retener una parte de las arras como anticipo de la comisión que va a recibir por su gestión. Se puede pactar, incluso, que el mediador recibirá una parte de las arras si el comprador se echa atrás en la operación.

Si finalmente la operación no se concreta o bien nuestro cliente no quiere pagar la comisión pactada siempre que hayamos recopilado la documentación necesaria a lo largo de las negociaciones, aunque no tengamos la garantía completa de reconocimiento de nuestros derechos, daremos un paso muy importante para que finalmente podamos recuperar nuestra comisión.  (Abogado especialista intermediación inmobiliaria).

Son documentos básicos que el agente debe presentar a la hora de reclamar:

– Hoja de Encargo que contenga los requisitos mínimos previstos por el Decreto 3248/69, de 4 de Diciembre de 1969.

– Hojas de visitas con datos de identidad (nombre, apellidos y DNI), día y hora y persona que le acompañó en la visita, debidamente firmadas.  (Abogado especialista intermediación inmobiliaria).

– Comunicación fehaciente de la existencia de interesado o de comprador si ha hecho entrega de arras.

– Identificación del agente que ha intervenido en la operación.

– Posibilidad ratificar el documento de arras en su reverso y liquidación si procede del importe recibido, pudiendo ya el mediador cobrar sus honorarios en el supuesto de haber pactado en la Hoja de encargo que el devengo de los honorarios se producirá el en el momento de perfeccionarse el contrato pretendido.

– Comunicación fehaciente del día y la hora en el que se va proceder a la firma de la escritura en la Notaría, en el supuesto de no haber previsto en el contrato de arras la citación para otorgamiento de la escritura pública de compraventa.  (Abogado especialista intermediación inmobiliaria).

– Si alguna de las partes no se presenta el día señalado, acta notarial del día de la firma acompañando la comunicación por escrito del día y hora.

– Nota registral en la que conste la transmisión – Cualquier otro tipo de documento que las partes hayan podido cruzar entre sí por medio del agente.

– La publicidad efectuada en medios de prensa, o Internet.

Veamos ahora, de manera más profunda, en que consiste la intermediación inmobiliaria;

En primer lugar, el contrato de intermediación inmobiliaria es el negocio jurídico por el que una persona (cliente) encarga a otra (agente), la compra o venta de una vivienda a una tercera persona bajo unas condiciones previamente pactadas. Esto es, el profesional tiene como objetivo faci- litar la aproximación entre el comprador y el vendedor con el objetivo de que la com- praventa se perfeccione. A modo de ejem- plo, éste sería el supuesto en que una persona quiere vender un piso y se dirige a un agente inmobiliario para que lo publicite y encuentre un posible comprador. En este caso, el agente actúa como un intermedia- rio que presta unos servicios encaminados a la búsqueda de compradores, pero nun- ca intervine propiamente en el contrato ni tampoco actúa como mandatario. Una vez localizado el comprador y perfeccionada la compraventa, recibirá la correspondiente remuneración previamente pactada.

Por todo ello, el contrato de intermedia- ción inmobiliaria se podría de nir como aquel contrato en el que una de las partes se obliga, a cambio de una remuneración, a promover o facilitar la celebración de un contrato de compraventa entre la otra parte y un tercero que deberá de buscar.  (Abogado especialista intermediación inmobiliaria).

Para el supuesto de que una persona decida encargar a otra la compraventa de una vivienda, es más que recomendable  rmar la correspondiente hoja de encargo, básicamente para  jar claramente las condiciones de la perfección del contrato, y en su caso evitar reclamaciones futuras. El contrato de intermediación inmobilia- ria no aparece expresamente regulado en nuestro Código Civil, por lo que para  jar su contenido y desarrollo deberíamos estar al principio básico de la libertad de pactos entre las partes (artículo 1255 Código Ci- vil), en cuanto no sean contrarias a la ley, a la moral o al orden público; a la normas generales de las obligaciones y contratos comprendidos en los Títulos I y II del Libro Cuarto del Código Civil; y por último a la regulación de  guras similares como el mandato o la comisión mercantil, y en todo caso a la jurisprudencia que a lo largo de estos años se ha ido consolidando en relación a este contrato de características especí cas.

Tal y como hemos indicado anterior- mente las partes podrán pactar libremente las condiciones contractuales, si bien es cierto que el citado contrato deberá identificar claramente las partes contratantes,  jar el objeto del encargo (comprar/vender un inmueble), el plazo estipulado para ello, el precio, y la comisión por las gestiones efectuadas en la calidad de intermediario. Asimismo, resulta habitual establecer una cláusula de exclusividad en la que se esta- blece que el agente es el único autorizado para intervenir en la compraventa del in- mueble durante un tiempo determinado, que de forma expresa puede ser prorroga- do. Para el supuesto de que se infringiera la cláusula de exclusividad, habitualmente se establece una penalización por los daños y perjuicios causados por el incumplimiento, que se puede corresponder al abono ínte- gro de la comisión previamente pactada.

En otro orden de cosas, en relación a la nota de encargo también es importante destacar que la agencia se compromete a poner en contacto a dos personas (comprador-vendedor) para que se pueda perfec- cionar el contrato, pero nunca interviene en el contrato. Asimismo, asume la obliga- ción de tomar todas las medidas necesarias (publicidad, muestra, contactos, etc.) para conseguir la compraventa de la vivienda, pero nunca está obligada a obtener un re- sultado. Por lo tanto, por el simple hecho de  rmar una hoja de encargo para vender un inmueble por un precio determinado, el agente no garantiza en absoluto vender el inmueble, únicamente se compromete a tomar todas las medidas posibles para conseguir la compraventa.  (Abogado especialista intermediación inmobiliaria).

De conformidad con lo indicado anteriormente, el agente inmobiliario no se compromete a vender la vivienda, pero sí que su obligación básica es realizar todas aquellas actividades necesarias para conse- guir el encargo realizado por el cliente, que es vender o comprar la vivienda. Esto es, debe cumplir el encargo. Dicho encargo lo debe cumplir con la diligencia debida de un comerciante, con lealtad y buena fe. Para el supuesto de que incumpliera la principal obligación, podría generar incumplimiento contractual por dolo o culpa. Dicho esto, entendemos que es muy poco probable que el agente no haga todo lo posible para cumplir el encargo, ya que únicamente podrá cobrar sus honorarios cuando efec- tivamente se produzca la compraventa, o se cumplan los requisitos reseñados en la hoja de encargo.

Por otro lado, siempre debe cumplir las instrucciones facilitadas por el cliente, ya sea en relación al precio de la compraven- ta, a las características de la vivienda y al plazo establecido. Por ello, asume la obli- gación de actuar diligentemente y de nun- ca actuar contra los intereses de su propio cliente. Asimismo, también deberá cumplir con el deber de información y asesoramien- to al cliente, poniendo en su conocimiento todos aquellos datos que sean relevantes para la celebración del contrato. En este sentido la jurisprudencia ha señalado que el mediador tiene el deber profesional de averiguar y conocer la verdadera situación jurídica y registral del inmueble que se tra- ta de vender, y de ponerlo en conocimiento de las partes contratantes y de responder de la exactitud de la información que les facilita. Por ello tiene la obligación de ex- tender lo antes posible una diligencia es- crita en la que conste la situación registral, gravámenes de la  nca, así como posibles expropiaciones, datos que deberá compro- bar en el registro de la propiedad.

En relación a los derechos del agente, el principal y más básico es que tiene el de- recho a cobrar una remuneración por las gestiones de intermediación efectuadas. El punto más controvertido es determinar en qué momento nace este derecho, es de- cir, cuando se considera que el agente ha cumplido con su función de intermediario y nace el derecho de reclamar sus honora- rios. Afortunadamente, reiterada y pací ca jurisprudencia ha resuelto el posible con-  icto de forma meridianamente clara al considerar que el derecho al cobro por par- te del agente nace cuando se perfecciona el contrato. Es decir, en el momento en que el tercer interesado  rma el contrato de com- praventa gracias a la intermediación del agente, éste ya puede reclamar los honora- rios pactados. Por lo tanto, aunque se pro- duzca una primera compraventa mediante documento privado, que posteriormente deberá ser elevado a público, ya nace el de- recho al cobro de los honorarios. Asimismo, si el mediador ha cumplido con todas sus obligaciones, y por causas no imputa- bles a él,  nalmente no se puede materializar el contrato, también tendrá derecho al cobro de sus honorarios.

De conformidad con el principal derecho del agente, la obligación básica del cliente es pagar la comisión pactada al agente una vez se haya perfeccionado el contrato. En este sentido, la práctica más habitual es en la hoja de encargo pactar un porcenta- je sobre el importe  nal de la operación de compraventa.

Por otro lado, una vez  rmada la hoja de encargo, el cliente deberá facilitar toda la información necesaria para que el media- dor pueda cumplir con el encargo que le ha efectuado. A modo de ejemplo deberá facilitar los datos de la vivienda, autorizar a su publicación, a realizar fotografías, en- señar la vivienda a posibles compradores etc. Todo ello encaminado a que el agente pueda ofertar la vivienda y encontrar un posible comprador.

El deber de información también es exigible al cliente, ya que siempre deberá informar al agente de cómo van las rela- ciones con los terceras personas facilitadas por el agente, si se llega a un acuerdo por el precio, o bien si existen ofertas o contra- ofertas. Es decir, una vez que el mediador le ha puesto en contacto con un tercero interesado, siempre le deberá informar de la evolución de las negociaciones.  (Abogado especialista intermediación inmobiliaria).

Por otro lado, y a pesar de la existencia de la hoja de encargo  rmada por ambas partes, el cliente no tiene la obligación de contratar, esto es, la hoja de encargo no es una promesa de contrato de compraventa. Para el supuesto de que el intermediario encuentre un comprador y cumpla con to- das las condiciones re ejadas en la hoja de encargo (precio, plazo, etc…) el cliente no está obligado a vender o a comprar. Ahora bien, si el cliente se echa atrás en una ope- ración que cumple con todos los requisitos pactados, el agente no le puede obligar a que cumpla la contratación efectiva, pero sí que podrá pedirle por incumplimiento contractual la correspondiente indemnización por daños y perjuicios.

Por último, reiterada y pací ca jurisprudencia indica que en relación a los posibles gastos en que haya podido incurrir el me- diador por sus gestiones, no son reclama- bles al cliente, y en todo caso ya se consideran incluidos en las honorarios pactados previamente.  (Abogado especialista intermediación inmobiliaria).

By | 2017-06-13T01:01:58+00:00 junio 13th, 2017|noticias rinber|0 Comments

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