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Abogado especialista estafa inmobiliaria

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Telefono de urgencias

Desde nuestro departamento de derecho inmobiliario, les explicamos los cinco timos más habituales del sector:

1)- RipDeal: los estafadores rastrean anuncios de ventas de inmuebles y contactan con particulares o con agencias presentándose como inversores internacionales y simulando una gran solvencia económica. Para ello, piden citarse en lugares como hoteles de lujo. Durante estas citas, alegan que sólo pueden realizar el pago en billetes de 500 euros y proponen al vendedor que les cambie este dinero por billetes más pequeños, ofreciéndole un comisión que puede llegar al 20%. Si accede, el intercambio se realiza en un lugar público y concurrido, de modo que el afectado no pueda comprobar concienzudamente la autenticidad de los billetes, que suelen ser falsos.

2)- La Princesa de Burkina Faso: una supuesta princesa de Burkina Faso, exiliada en Holanda, contacta por e-mail con particulares o agencias inmobiliarias interesándose por una casa para pasar sus vacaciones en España. Se ofrece a comprar un inmueble (sin verlo personalmente ni discutir el precio) y dice que pagará con una transferencia, pero se pide al vendedor que pague las tasas e impuestos por adelantado. Dinero que ya nunca más recuperará.

3)- Ocupas con ánimo de lucro: esta estafa consiste en ocupar ilegalmente casas para luego alquilarlas a un tercero y se suele dar en barrios pobres del extrarradio de las grandes ciudades como Barcelona o Madrid. Los estafadores ocupan casas o pisos que han sido embargados por el banco y, a través de locutorios o centros sociales, las alquilan a inmigrantes con contratos de alquiler falsos.  (Abogado especialista estafa inmobiliaria).

4)- Pago por adelantado: una persona se pone en contacto con el arrendador de una vivienda y accede a alquilarla. Dice hacerlo en nombre de un familiar y tener prisa para cerrar el trato. Por ello, accede a realizar una transferencia y, con la excusa de que la operación tarda varios días en reflejarse en la cuenta, envía un justificante bancario. Sin embargo, la cantidad es superior a la pactada y, cuando se le comenta, pide que se le devuelva la diferencia a través de una empresa de transferencia de dinero. Ésta es la cantidad que el propietario pierde, ya que el justificante bancario era falso y nunca existió ninguna transferencia inicial.

5)- Entrega de llaves por mensajero: ésta estafa afecta a personas interesadas en alquilar una vivienda. Se trata de anuncios gancho (con precios muy por debajo de los habituales) que supuestamente pertenecen a un arrendador que tiene mucha prisa por alquilar, ya que ha tenido que irse precipitadamente al extranjero. Por eso, se ofrece a enviar las llaves y el contrato a través de conocidas empresas de mensajería, mientras pide al estafado que le ingrese el importe del alquiler (alrededor de 600 euros). Cuando efectúa el ingreso y recibe las llaves, éstas no suelen abrir la vivienda que habían alquilado.  (Abogado especialista estafa inmobiliaria).

Pero, conoozcamos un poco más sobre el delito de estafa inmobiliaria:

Estafas en el Sector inmobiliario.

I. Regulación.

Este delito viene regulado en los arts. 248 a 251 del código penal. De la reforma del Código Penal (L.O. 5/10 de 22.6) que entró en vigor el 23.12.10, destacamos en este apartado las siguientes modificaciones:

a)      Se fija el importe de la estafa agravada en 50.000 euros (importe de la defraudación a partir del cual la pena que puede imponerse se extiende de 1 a 6 años y multa).  (Abogado especialista estafa inmobiliaria).

b)      Se añade el art. 251 bis, que castiga a la persona jurídica, de acuerdo con el art. 31 bis.

II. Definición y conceptos.  (Abogado especialista estafa inmobiliaria).

Esta clase de estafas las puede cometer el promotor, el contratista o el vendedor que sabiendo de antemano que no podrá entregar la vivienda, recibe cantidades a cuenta del precio.

También cometería este delito de estafa quien se atribuye falsamente un inmueble, quien lo vende ocultando una carga o quien otorga en perjuicio de otro un contrato simulado.

Elementos de la estafa: Engaño precedente o concurrente, debe ser un engaño bastante, que debe originar error, un acto de disposición y realizarse con ánimo de lucro.

Consiste en la afirmación como verdadero de un hecho falso, o bien la ocultación o deformación de hechos verdaderos, es posible por tanto un engaño omisivo.

El engaño debe ser bastante, para ello debe atenderse a un baremo objetivo (estandar impuesto por la sociedad: comportamiento exigible a una persona media), y otro subjetivo (que atiende a las características de la persona engañada: nivel cultural).  (Abogado especialista estafa inmobiliaria).

Sentencia del T.S. de 28.1.2004

El T.S. admite el dolo eventual (no es necesario el dolo directo), para cometer el delito de estafa.

Sentencia del T.S., 15.2.05

III. Supuestos castigados: casuística

a)  Estafas cometidas por un promotor inmobiliario.

Estafa. El promotor no tiene intención de realizar las viviendas: Se puede demostrar acreditando por ejemplo que no ha comprado el material para hacer la obra:  (Abogado especialista estafa inmobiliaria).

Sentencia de la A.P. de Pontevedra de 26 junio del 2000

Estafa: Solo se realiza un cumplimiento parcial que disimula la voluntad incumplidora del promotor.

Sentencia del T.S. de 11 de diciembre del 2000

Estafa dimanante por retraso en la entrega: Debe ser imputable al promotor, debe existir una fustración importante del contenido económico del contrato.

Sentencia de la A.P. Barcelona de 4.2.02, entendida a sensu contrario:

b) Estafas cometidas por el constructor: contratista.

1. Estafa: En entregas de vivienda: Cuando no existe al inicio del negocio la intención de entregar la misma o por tener conciencia el autor (vendedor, promotor) de que no podrá entregarla, lucrándose con el importe inicial percibido.

La concurrencia de esa intención defraudatoria debe demostrarse mediante

deducciones.  (Abogado especialista estafa inmobiliaria).

Sentencias del T.S. de 27.9.91 y 3.4.92

2. Estafa: entregas de cantidades a cuenta para la construcción de una casa, sin que lleguen a comenzar las obras.

3. Estafa: contratista que sabiendo que su situación económica no le permitía realizar la obra encargada, cobra el importe de la misma.  (Abogado especialista estafa inmobiliaria).

Sentencia de la A.P. Burgos de 28.6.01.

4. Estafa: Recibir dinero para la construcción de una vivienda teniendo el acusado conocimiento de que no podía cumplir con su obligación de entrega. Había además otros incumplimientos previos. Inicio ficticio. Sentencia de la A.P. de las Palmas de 20.9.02.  (Abogado especialista estafa inmobiliaria).

5. Estafa: Contratista que recibe dinero del propietario sabiendo que no podrá ejecutar la obra. El dolo en la estafa puede aparecer en el momento anterior al negocio, en momento posterior (nueva entrega de dinero), o durante la ejecución del contrato (nueva entrega de cantidad dineraria).

Sentencia del Sentencia del T.S. 27.1.2000 y 26.1.2005.

c) Estafa por ocultación de cargas o situaciones de efectos similares

1. Vender inmueble sin expresar la carga que le afecta. Concepto de carga. Daños morales.

Sentencia del T.S.  de 20.10.06

Sentencia del T.S. de 19.5.2005

2.  Se comete el delito al ocultarse una carga, en la obtención de una hipoteca, al no ponerse en conocimiento los contratos de ocupación ante la entidad bancaria. (Abogado especialista estafa inmobiliaria).

Sentencia del T.S. de 25.1.2000

3. Vender un inmueble expresando que está libre de cargas y resultar que estaba afectado por un contrato de arrendamiento. Esta sentencia también regula la responsabilidad civil por participación a titulo lucrativo.

Sentencia del T.S. de 23.11.98

4. Estafa: venta de inmueble sabiendo que le afecta una orden de

derribo.

Sentencia de la A.P. Cantabria de 22.3.07. Recurso 35/2006

d) Estafa por doble venta de inmueble.  (Abogado especialista estafa inmobiliaria).

1. Estafa: Por doble venta de inmueble. Aspectos civiles y penales

Sentencia del T.S de 24.11.2000

e) Estafa: Cometida por empleado de inmobiliaria.

Entrega de dinero a empleado de inmobiliaria, para la adquisición de vivienda en un caso y para un alquiler en otro supuesto, quedándose para si la cantidad entregada, sin entregar el inmueble.

Sentencia de la A.P Madrid de Marzo 2004.  (Abogado especialista estafa inmobiliaria).